Top Reality 21
Nájomná zmluva od A po Z
Zverejnený: 2013-02-06 12:21:03
Stále veľa ľudí, hľadajúc bývanie, vstupuje do právnych vzťahov pri prenájme bytu. Študenti, mladé páry, rodiny, jednotlivci... ich koncentrácia je silnejšia najmä vo väčších mestách s dostatkom či už novopostavených, alebo starších obytných domov. Málokto však presne vie, aké má ako nájomca práva, aké povinnosti mu vyplývajú z nájomnej zmluvy, ako by mala nájomná zmluva vyzerať a aké náležitosti by sme pri jej podpisovaní nemali opomenúť.
Čo nesmie v nájomnej zmluve chýbať
Ako sme už uviedli vyššie, právna úprava nájmu bytu upravuje § 685 až 716 Občianskeho zákonníka. Z obsahu § 685 vyplýva, že nájomný vzťah vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania.
K základným a podstatným náležitostiam každej nájomnej zmluvy patrí:
určenie zmluvných strán,
označenie predmetu, čiže identifikácia bytu,
vymedzenie rozsahu jeho užívania, taktiež výška nájomného,
výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, spôsob ich platby a dátum splatnosti.
Rovnako by mala obsahovať opis príslušenstva a opis stavu bytu, aby sa v budúcnosti zamedzilo možným nejasnostiam ohľadom prípadného poškodenia či zničenia bytu a jeho príslušenstva, vedúcim až k súdnemu sporu. V nájomnej zmluve sa spravidla uvádza doba trvania nájmu bytu. Ak doba nájmu nebola dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
Prekvapivo, pri otázke formy nájomnej zmluvy zákon obligatórne nevyžaduje jej písomnú formu. Avšak, ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Pre pocit právnej istoty však odporúčame každú nájomnú zmluvy vyhotoviť písomne a jeden exemplár si ako zmluvná strana uschovať.
Osobitným režimom sa spravuje prenájom bytov v bytových družstvách, kde prenájom družstevného bytu je nerozlučne spojený s členstvom nájomcu bytového družstva, a teda prenájom takéhoto bytu nespravuje len ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ale aj stanovami jednotlivých bytových družstiev. Taktiež nájmy služobných bytov, bytov osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia sú osobitne upravené zákonom.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Zmluvným stranám, teda prenajímateľovi a nájomcovi bytu, vyplývajú z prenájmu bytu práva, rovnako ako aj povinnosti. Medzi základné práva nájomcu patrí právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať. Toto právo majú okrem nájomcu aj osoby, ktoré s ním žijú v jednej domácnosti.
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak ste sa ako nájomca prenajímateľom v nájomnej zmluve nedohodli inak, drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Občiansky zákonník odkazuje na výklad pojmu „drobné opravy“ a „náklady spojené s bežnou údržbou bytu“ na osobitný predpis. Je ním nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Toto nariadenie vo svojej prílohe uvádza, čo sa považuje za „drobné opravy v byte“, a stanovuje hranicu 6,64 eur, ktorú nesmú náklady, považujúce sa za „drobné“, prekročiť.
Pokiaľ sa na veci vykonáva viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov za všetky tieto opravy. Z praxe je však na uvážení súdu, či bude náklady na opravu spočítavať, a to aj ak k opotrebeniu týchto predmetov došlo súčasne.
Nájomca taktiež uhrádza náklady spojené s bežnou údržbou bytu, ktoré sa obyčajne vykonávajú pri dlhšom užívaní bytu, ako napr. maľovanie, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného nábytku a pod.
Na druhej stane, pokiaľ došlo k takej situácii, že závady nájomcovi bránia v užívaniu bytu alebo ohrozujú výkon nájomného práva, prenajímateľ je povinný ich odstrániť. Ak tak neučiní a písomne ste ho na tento problém upozornili, môžete na vlastné náklady závady v nevyhnutnej miere odstrániť a považovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Je však nutné pripomenúť, že právo na náhradu si musíte uplatniť bez zbytočného odkladu, inak za ňu zodpovedáte. Ak sa právo na náhradu neuplatnilo najneskôr do šiestich mesiacov, zanikne.
Zánik nájmu bytu
Keďže do zmluvného vzťahu pri nájme nehnuteľností vstupujete dobrovoľne, jedny z najdôležitejších ustanovení nájomnej zmluvy sú ustanovenia upravujúce ukončenie nájmu, preto si ich dobre preštudujte a uistite sa, či ako zmluvná strana nemáte nevýhodnejšie postavenie oproti prenajímateľovi, ktorý obyčajne nájomnú zmluvu predkladá nájomcovi priamo k podpisu.
Pokiaľ nemáte výpovedné dôvody uvedené priamo v zmluve, spôsob zániku nájmu bytu upravuje Občiansky zákonník v ustanoveniach § 710 až 711. Najčastejším spôsobom zániku nájmu bytu je písomná dohoda, v ktorej sa s prenajímateľom dohodnete, za akých podmienok a ku ktorému dňu nájom zanikne. Tu zákonodarca zmluvným stranám na výber nedáva a dohoda musí byť uzavretá v písomnej forme. Ak ste si s prenajímateľom dohodli nájom na dobu určitú, ten zanikne uplynutím tohto času, ak ste sa nedohodli na jej opätovnom predĺžení.
Zatiaľ čo dohoda je dvojstranný právny úkon, kde dochádza k súhlasnému prejavu vôle oboch zmluvných strán, nájomnú zmluvu je možné vypovedať aj jednostranne, prostredníctvom písomnej výpovede. Výpoveď je teda jednostranný prejav vôle, ktorou môže ukončiť zmluvný vzťah nájomca, ako aj prenajímateľ. Kým prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu len z dôvodov uvedených v § 711, nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez jeho udania.
Netreba však zabudnúť na písomnú formu a dodržanie výpovednej lehoty. Ak ste sa s prenajímateľom nedohodli inak, v zmysle § 710 ods. 3 výpovedná lehota je trojmesačná a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Pod osobitný režim spadá výpoveď, ktorá bola daná prenajímateľom z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Tu sa výpovedná lehota predĺži o tzv. ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov. Pokiaľ v tejto lehote nájomca svoj dlh na nájomnom splatí, tento výpovedný dôvod zaniká.
Nezabúdajte, pokiaľ sú porušované vaše práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy alebo Občianskeho zákonníka a s prenajímateľom dohoda nie je možná, môžete sa obrátiť na súd a riešiť prípadný spor súdnou cestou.